L’office public de l’habitat : une espèce en voie de disparition ?

Après la concentration des sociétés anonymes HLM, devenues en quelques années de grands groupes mêlant activités sociales et concurrentielles, c’est au tour des offices municipaux et départementaux d’entrer dans 
la valse des fusions, acquisitions et autres restructurations. Une logique gestionnaire encouragée par la réforme territoriale.

«Fusion», «absorption», «concentration» sont devenus les maîtres mots dans le monde HLM. À l’œuvre depuis plusieurs années, les restructurations se sont accélérées en 2013, selon la très officielle Miilos, autorité de contrôle des bailleurs sociaux. «La place des organismes de moins de 1 500 logements diminue inexorablement, occupant une place de plus en plus marginale dans le logement social», se rejouit-elle dans son dernier rapport, publié cet été. Il n’y a pas que les petits organismes HLM qui se font avaler.

Y en a marre !

On n’a jamais cru au « changement », mais quand même… Tapez Duflot sur internet, vous trouverez : « payez 0 euro d’impôt ». L’ANRU continue sans bilan critique. Le campement du Droit au logement (DAL) place de la République à Paris est violemment frappé. Les réquisitions de logement sont au point mort. Les cadeaux fiscaux aux plus riches continuent. Et la « politique du thermomètre » va continuer pour les sans-abri. Oui, vraiment, en matière de logement aussi, y en a marre !

Dossier publié dans : Hebdo L'Anticapitaliste - 217 (14/11/2013)

Loi Duflot : la note qui embarrasse Matignon

Le Conseil d'analyse économique, rattaché à Matignon, critique dans une note remise mercredi l'encadrement des loyers prévu par la loi Duflot. Au ministère du Logement, on glisse que les deux auteurs sont d'inspiration "ultra-libérale", tandis que l’entourage de Jean-Marc Ayrault rappelle que la note "n'engage pas le Premier ministre".

Vivien Vergnaud (et G.V.) - leJDD.fr

jeudi 24 octobre 2013

L'ANRU nouveau arrive : du PPP dans le logement…

à lire ci-dessous un dossier des Échos sur le projet de loi pour la politique de la ville

 Le « nouveau programme national de renouvellement urbain » prendra la suite du Programme national de rénovation urbaine mis en place en 2003 : même pas de changement dans le sigle…

Congrès de l'USH

1  -  Dialogue de sourds entre Cécile Duflot et les associations de locataires

2  -  Bilan du congrès, sur Localtis

3  -  Communiqué de DAL

La construction en crise, le Livret A pillé, les locataires menacés, les mal logés oubliés !

2  -  AFP : Cécile Duflot veut toujours 150 000 logements sociaux par an

Collectif des associations unies contre le mal-logement

Sans-domicile, mal-logés, migrants, précaires… Les plus fragiles sont les oubliés de la nouvelle loi Alur sur le logement, qui entre en discussion à l’Assemblée mardi 10 septembre.

Pour signifier à Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, les faiblesses de son texte, le Collectif des associations unies contre le mal-logement organise une conférence de presse ce lundi 9 septembre, à 15 heures, dans le bus-abri des Enfants du Canal, esplanade des Invalides, à Paris.

« Cette loi arrive dans un contexte alarmant : à la crise du logement s’ajoutent des coupes budgétaires importantes qui frappent tout particulièrement les associations de solidarité, alerte Florent Gueguen, directeur général de la Fnars, Fédération nationale des associations d’accueil et de réinsertion sociale. Ce texte ne vient pas répondre à l’urgence ! »

Pour le collectif, il faut en finir avec une gestion saisonnière de l’hébergement d’urgence, pérenniser les places d’accueil toute l’année et instaurer une domiciliation unique, accessible à tous. Il est nécessaire de préparer une loi pluriannuelle sur l’hébergement et le logement, les dispositions de loi Alur se limitant à 2013. Il faut aussi lancer un plan massif de construction de logements très sociaux.

Le collectif a déposé une trentaine d’amendements au texte de loi Alur. Certains auraient déjà reçu un bon accueil comme celui faisant de l’accompagnement social un droit. Mais le droit au logement opposable (DALO) existe, et il n’est toujours pas effectif.

Loi ALUR : Baisse des loyers ! Droit à un logement stable et décent pour tous !

Date : Mercredi 11 septembre 17:00-19:00

Le projet de loi ALUR de Mme Cécile Duflot, qui sera débattu à l’assemblée nationale à partir du 10 septembre, a bien mauvaise allure. Il menace de faire monter les loyers et de chasser vers la périphérie les locataires modestes ou anciens qui se maintiennent encore dans les centres.

Il ne prévoit rien pour protéger les locataires contre la précarisation de leur statut, contre les abus des bailleurs indélicats (marchands de sommeil, loueurs de logements indignes ou indécents…) ou contre les expulsions « représailles » ou illégales.

Il ne prévoit pas non plus d’aider les plus mal lotis : améliorer la loi de réquisition, qui reste inappliquée malgré les promesses de Mme Duflot, reloger les prioritaires DALO qui sont 40 000 en attente, suspendre les expulsions sans relogement, respecter le droit à l’hébergement des sans-abri jusqu’à leur relogement, sortir les mal-logés des taudis et des hôtels pour les reloger dignement…

Il n’est nulle part question d’abroger la Loi Boutin et les autres lois qui conduisent à la marchandisation du logement social, à la hausse des loyers HLM, tandis que le 1 % logement et le Livret A qui permettent de financer la construction des HLM sont détournés pour d’autres usages (30 milliards du Livret A ont été offerts aux banques sans contre-partie le 1er aout 2013)

La crise du logement, elle, n’attend pas ; depuis 2000, le nombre d’expulsions a doublé, le nombre de sans-abri aussi, les locataires sont étranglés par des loyers de plus en plus chers, tandis que les bailleurs privés s’enrichissent comme jamais : les profits locatifs ont augmenté de 74 % en 10 ans.

C’est pourquoi nous demandons à nouveau :

• L’encadrement à la baisse des loyers privés : 20 % sous le loyer moyen de référence ;

• Le gel des loyers en HLM, le relèvement des APL et des aides à la pierre pour leur construction ;

• Le renforcement des droits des locataires et des résidents de foyers à un logement stable, décent, et accessible, l’interdiction des congés ventes et des congés frauduleux ;

• L’arrêt des expulsions sans relogement et la pénalisation des expulsions illégales ;

• Le respect et le renforcement des lois pour les mal-logés et les sans-logis : loi DALO, Droit à l’hébergement, loi de réquisition, logement indécent ou indigne ;

• L’abrogation de la loi Boutin et de toutes les mesures de marchandisation des HLM ;

• La restitution des 60 milliards d’euros du livret A offerts par les gouvernements aux banques depuis 2009 sans contre-partie, et le rétablissement du 1% logement, afin de financer annuellement 1 million de mises aux normes thermiques et 150 000 logements sociaux promis par François Hollande. 

PLATE FORME LOGEMENT DES MOUVEMENTS SOCIAUX : 

Logement : ACDL, Advocacy, AFVS, Bagagérue, CAHL 94, CAL, CGL, CNL, Copaf, CSF, DAL, Jeudi Noir
Syndicats : CGT, FSU, Sud Santé Sociaux, SAF, Syndicat de la Magistrature, Union Syndicale Solidaires, Union Syndicale Psychiatrique
Solidarité : AITEC, ATTAC, AC !, CNAFAL, Fondation Copernic, MRAP...


Pour un état des lieux, une analyse de la situation et 60 réformes pour rompre avec la pénurie de logements dans notre pays, voir la Note DAL-Copernic En finir d’urgence avec le logement cher, Syllepse, septembre 2013.

Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été examiné en commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale à la fin du mois de juillet. La FNARS a proposé aux rapporteurs du texte ainsi qu’à la ministre du Logement plusieurs amendements, en lien avec le Collectif des associations unies et le comité de suivi DALO.

L’objectif était que soient mieux prises en compte les difficultés des personnes sans-abri ou mal-logées et que la loi intègre la nécessité d’une réforme qualitative de l’hébergement et de l’accompagnement des personnes dans un contexte de crise aigüe du logement et d’explosion de la demande.

Certains de ces amendements ont été adoptés par la commission des Affaires économiques et ont permis d’apporter au texte initial des modifications essentielles. Les principes fondateurs de l’aide sociale que sont l’inconditionnalité de l’accueil et la continuité de la prise en charge ont été réaffirmés. Les PDALHPD (plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées) ont explicitement intégré dans leurs objectifs l’accompagnement des personnes défavorisées, tandis que la nécessaire coordination des acteurs de la lutte contre les exclusions pour le mettre en œuvre a été soulignée. De plus, à l’avenir, ces plans prendront en compte les besoins des personnes quelle que soit leur forme d’habitat et le statut d’occupation associé. Ces mesures permettront ainsi de fonder les futurs plans sur des diagnostics à 360 degrés, préalable nécessaire à la programmation d’une offre de logement et d’hébergement adaptée aux situations observées.

Mais la réforme engagée ne va pas assez loin. Elle doit évoluer vers une prise en charge cohérente, qualitative et adaptée des personnes sans-abri ou mal-logées, ainsi que prévenir les ruptures sociales et parvenir enfin à une effectivité pleine et entière du droit au logement.

Dans la perspective de l’examen du texte en séance publique à l’Assemblée nationale le 10 septembre prochain, la FNARS a adressé un courrier à la ministre et aux rapporteurs pour leur faire part des sujets qui doivent être réintégrés dans le débat parlementaire. Les amendements non retenus par la commission des Affaires économiques ont été déposés auprès de plusieurs députés afin qu’ils les portent en séance. La plupart de ces propositions sont de nouveau défendues collectivement.

Rendre la domiciliation accessible à tous

La FNARS soutient l’instauration d’une domiciliation véritablement unique qui, au-delà de sa seule simplification, mettrait un terme à un système à la fois incohérent et discriminatoire. Première étape de l’accès aux droits (droit au compte, droit à l’assurance maladie en cas d’accident du travail, droit au mariage ou au PACS, droit à la scolarisation des enfants, etc.), la domiciliation doit être accessible à tous, indépendamment de la situation administrative des personnes. Afin que l’accès à la domiciliation soit effectif dans tous les territoires, nous proposons d’assigner au préfet le rôle de garant de la couverture des besoins et du bon fonctionnement de ce service.

Donner la parole aux personnes accompagnées

La participation des personnes concernées à l’élaboration, au suivi et à l’évaluation des politiques publiques a été établie comme une priorité par le plan pluriannuel contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale. Pour corroborer cet objectif, la FNARS demande l’inscription dans la loi d’un conseil consultatif national et de conseils consultatifs régionaux des personnes en situation de pauvreté et d’exclusion. Ceux-ci reprendraient les attributions des actuels CCPA et CCRPA, tout en étendant leur compétence à l’ensemble des sujets afférents à la précarité. Plus généralement, le principe de participation des personnes devrait prévaloir dans toutes les politiques de lutte contre la pauvreté et les exclusions.

Restructurer le rôle des SIAO

Les SIAO ont pour mission de mettre en réseau l’ensemble des intervenants de l’accueil, de l’hébergement et du logement d’insertion afin d’orienter les personnes en difficulté vers une solution adaptée à leurs besoins. Leur fonction excède donc largement le simple périmètre de la veille sociale. Parmi les partenaires des SIAO, outre les structures d’hébergement, des acteurs essentiels méritent d’être mentionnées explicitement : les services pénitentiaires d’insertion et de probation, les organismes disposant de places en allocation logement temporaire (ALT), les services de l’aide sociale à l’enfance ou encore le dispositif national d’accueil des demandeurs d’asile. Aussi, dans la mesure où elles constituent un maillon dans la chaîne de l’accès au logement, les places de logement d’insertion, dès lors qu’elles sont réservées au titre du contingent préfectoral, devraient être mises à disposition des SIAO. L’accueil en hébergement d’urgence ou d’insertion n’étant subordonné à aucune condition de régularité de séjour, il convient de rappeler les principes d’inconditionnalité de l’accueil et de continuité de la prise en charge dans les dispositions relatives aux SIAO. Enfin, le rôle des SIAO consistant en la coordination et non en la gestion directe de dispositifs, il n’est pas de leur ressort de gérer les plateformes téléphoniques des 115.

Elargir l’offre des logements

Il est impératif d’augmenter l’offre de logements disponibles afin de pouvoir proposer à tous, et a fortioriaux ménages reconnus prioritaires au titre du droit au logement opposable, un logement décent et adapté. Toutefois, la recherche légitime de la plus large palette de solutions possibles ne saurait se faire au détriment de la qualité des réponses apportées. La FNARS s'oppose ainsi à la possibilité pour le préfet de reloger les ménages prioritaires dans le parc social via un bail glissant. Non seulement la période de sous-location précédant le glissement du bail confère un statut d’occupation précaire aux ménages, précarité qui contrevient à l’esprit de la loi instaurant le Droit au logement opposable, mais il relève de surcroît des missions élémentaires des bailleurs sociaux que d’accueillir les ménages défavorisés. Si cette possibilité devait finalement être retenue, elle devrait être strictement encadrée et réservée aux ménages en demande d’hébergement (DAHO). Cette mesure consacrerait alors un progrès, et non une régression. Il est par ailleurs important de clarifier les conditions d’exercice du DALO pour les personnes en situation irrégulière. En vertu du principe d’inconditionnalité de l’accueil, lorsqu’elles déposent un recours DAHO et qu’elles sont en demande d’hébergement, la liste des titres de séjour définie par l’arrêté du 22 janvier 2013 ne doit pas s’appliquer.

Un statut unique pour les établissements et services

Enfin, la FNARS demande qu’un rapport du Gouvernement soit transmis au Parlement avant la fin de l’année 2014 sur les modalités de mise en œuvre d’un statut unique pour tous les établissements et services de l’accueil, de l’hébergement et de l’accompagnement des personnes sans-abri ou mal-logées. Ce statut devrait procéder de la généralisation des dispositions de la loi du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale. Il permettrait de limiter l’émiettement des dispositifs et des normes, d’assurer la qualité et la pérennité des actions engagées, et de protéger davantage les usagers.

Lire les amendements déposés par la FNARS...

Lire les amendements déposés par le CAU...

Lire le courrier adressé à la ministre et aux rapporteurs...

Les députés décident de pénaliser encore une fois les foyers les plus précaires

septembre 2013

La Confédération Nationale du Logement interpelle tous les députés en raison de l’amendement sur les pénalités de retard de paiement des loyers qui va accentuer le déséquilibre des relations entre les locataires et les propriétaires.

La CNL est scandalisée par cet amendement rajouté au projet de loi ALUR qui est déjà en dessous de ses attentes, elle attendait une inversion dans le texte mais celle-ci ne va pas dans le bon sens. Elle tient à faire remarquer que beaucoup de pensions, indemnités ou encore revenus complémentaires sont la plupart du temps versés bien après le 30 du mois ce qui justifie certains décalages de paiement du loyer. Cet amendement va une fois de plus pénaliser les foyers les plus précaires ainsi que leur pouvoir d’achat.

Elle demande aux députés la suppression de cet amendement injuste qui vise à fragiliser davantage le locataire. Pour ne pas prendre d’autres décisions aussi néfastes, la CNL invite les députés à écouter la voix des locataires à travers leurs associations. 

La CNL demande:

• Le versement de 100% de la collecte du Livret A pour la construction de logements sociaux.
• Le gel des loyers pour 3 ans et sur tout le territoire, dans tous les secteurs locatifs.
• La construction de 250 000 logements véritablement sociaux par an.
• La revalorisation de 25 % des aides personnelles et la prise en compte dans le calcul de la totalité du coût des charges locatives.
• L’arrêt de toutes les saisies, expulsions, coupures d’eau, de gaz et d’électricité.
• L’abrogation de la loi Boutin.

Les responsables de la Plateforme Logement des Mouvements Sociaux, dont fait partie la Confédération Nationale du Logement appellent à manifester massivement le 11 septembre. Lors de cette journée de mobilisation, elle fera entendre la voix des usagers du logement.

Le projet de loi ALUR de Mme Cécile Duflot qui sera débattu à l’assemblée nationale à partir du 10 septembre a bien mauvaise allure. Il menace de faire monter les loyers et de chasser vers la périphérie les locataires modestes ou anciens qui se maintiennent dans les centres villes.

Rien d’efficace non plus pour aider les plus fragiles : améliorer la loi de réquisition qui reste inappliquée malgré les promesses de Mme Duflot, reloger les prioritaires DALO, suspendre les expulsions sans relogement de plus en plus nombreuses, respecter le droit à l’hébergement pour les sans logis…

Il n’est nulle part question d’abroger la loi Boutin et les autres lois qui conduisent à la marchandisation du logement social, à la hausse des loyers, tandis que le 1% logement et le Livret A qui permettent de financer la construction des HLM sont détournés pour d’autres usages (30 milliards du Livret A offerts aux banques sans contrepartie le 1er août 2013)

La crise du logement, elle, n’attend pas. Le nombre d’expulsions a doublé, le nombre de sans abri aussi, les locataires sont étranglés par les loyers et les charges chers tandis que les bailleurs privés s’enrichissent comme jamais… (hausse des profits locatifs : + 74% en 10 ans…)

La CNL demande :

• La baisse immédiate de 20% des loyers dans le secteur privé, de 10% en HLM avec le  relèvement des APL ;
• Le renforcement des droits des locataires à un logement stable, décent, et accessible ;
• L’application des lois pour les mal-logés, (Loi DALO, droit à l’hébergement, réquisition des logements vides) et l’arrêt des expulsions sans relogement ;
• L’abrogation de la loi Boutin et de toutes les mesures de marchandisation des HLM ;
• La restitution des 150 milliards d’euros du livret A/LDD offerts aux banques et le rétablissement du 1% logement, afin de financer annuellement les 1 million de réhabilitations thermiques et les 150 000 logements sociaux promis ;
• Le retour de l’aide à la pierre ;
• La construction de 250 000 logements véritablement sociaux par an ;
• La fin des dispositifs d’aides fiscales pour les bailleurs privés.

ALUR dans l'Obs

Projet de loi ALUR : l'Assemblée adopte la garantie universelle des loyers

Publié le 12-09-2013 à 18h13Par Le Nouvel Observateur

L'Assemblée nationale a adopté la garantie universelle des loyers (GUL), qui vise à protéger les propriétaires des impayés de loyers. » 

Après le dispositif d’encadrement des loyers, l'Assemblée nationale a adopté la garantie universelle des loyers (GUL), qui doit protéger les propriétaires bailleurs des impayés de loyers, une mesure du projet de loi Duflot sur l'accès au logement âprement discutée à droite et à gauche. L'article 8 du projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), voté en première lecture, prévoit une garantie publique et obligatoire, qui pourrait se substituer à la caution d'ici au 1^er janvier 2016. Celle-ci concernerait les 15 millions de locataires logés dans les 6,6 millions de logements du parc locatif privé, meublés compris. Gérée par un établissement public dédié, elle permettrait la prise en charge des loyers impayés et comprendrait un accompagnement social des locataires défaillants. Les cotisations seraient acquittées à part égales entre le bailleur et le locataire : le montant avancé par le ministère porte sur 1,5 % à 2 % du loyer annuel, mais les estimations des assureurs portent sur au moins le double.

Vif débat sur le coût de la mesure

Les professionnels de l’immobilier et de l’assurance, qui dénoncent une nouvelle « taxe », ont mis en garde le ministère contre les dérives possibles de ce système et surtout « le risque accru de déresponsabilisation des locataires et des bailleurs », souligne Georges Isaac, président du groupe de garantie Galian. Ils pointent du doigt son coût, sans compter celui de la mise en place de l’agence publique en charge de sa gestion, estimé par la Fédération française des sociétés d’assurance au minimum entre 1,5 et 2 milliards d’euros, contre 400 à 700 millions d’euros évoqués par le ministère. En cause, une hausse de la sinistralité due à la prise en compte d’un « taux d’effort » plus important des locataires : leur loyer ainsi garanti pourrait aller jusqu’à 50 % de leurs revenus, alors qu’il est communément admis que le loyer ne doit pas excéder un tiers des revenus du locataire. « Le locataire moyen qui dispose de 2 200 euros par mois serait couvert pour un loyer de 1 100 euros, contre 700 euros actuellement », explique Alain Lendemay, directeur général du groupe de garantie Galian.

V.G.

Encadrement des loyers : pourquoi la loi fait débat

Publié le 10-09-2013 

Par Virginie Grolleau

Selon CLAMEUR, les locataires les plus aisés pourraient voir leurs loyers baisser, tandis que les plus modestes pourraient voir leur loyer augmenter.

Le projet de loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) présenté devant le Parlement aujourd’hui prévoit, entre autres, de mettre en place à partir de l’année prochaine un dispositif d’encadrement des loyers. Celui-ci s’appliquerait dans les zones tendues, c’est-à-dire les c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. 

Qui est concerné ?

Depuis décembre dernier, 19 sites pilotes expérimentent le dispositif qui devrait être généralisé à partir de mi-2014 sur 28 territoires : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch–Arcachon, Lille, Lyon, Marseille–Aix-en-Provence, Meaux, Menton–Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse, ainsi que leurs agglomérations ou communautés urbaines. Le dispositif concernera les nouveaux baux et les renouvellements de bail, pas les baux en cours, pour les logements loués nus ou meublés, sachant que ces derniers feront l’objet de dispositions spécifiques.

Comment fonctionnera l’encadrement des loyers ?

Les propriétaires bailleurs seront libres de fixer le loyer demandé, à condition que celui-ci reste compris dans une fourchette des loyers définie par zone géographique et par type de logements. En se fondant sur des observatoires locaux, les préfets détermineront chaque année par arrêté un loyer médian de référence, qui serait majoré pour fixer le loyer médian majoré, le plafond à ne pas dépasser, et minoré de 30 %, soit le loyer médian minoré, pour définir la fourchette applicable. Par exemple, un propriétaire qui veut mettre en location un studio de 26 m² dans le 6^ème arrondissement de Paris 1 000 euros mensuels hors charges (soit 38,40 €/m²), ne pourra plus demander plus de 800,80 euros par mois : d’après les données de l’Olap, l’Observatoire des loyers en agglomération parisienne, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de bien s’élève à 30,80 €/m². Soit une différence de 2 390,40 euros par an pour le locataire. Les loyers pourront être indexés et révisés selon l’indice de référence des loyers.

Quelles conséquences sur les loyers ?

Selon le professeur d’économie de l’université de Paris-Ouest Michel Mouillart, sur la base de l’Observatoire CLAMEUR, « pour les 10 % des logements les plus chers, la baisse des loyers pourra atteindre entre 26 % à Paris, 33 % à Marseille et 35 % à Lyon », estime-t-il. Mais encore faut-il que le texte de loi vienne définir précisément la zone géographique de référence. Par exemple, le loyer médian majoré dans l’agglomération nantaise s’élève à 12,50 €/m²contre 13 €/m² dans Nantes intra-muros et 11,50 €/m² à Rezé. L’écart de loyer semble à première vue très faible, 1,50 €/m². « L’écart est en fait de 12,5 % », constate Michel Mouillart. Seconde conséquence, la zone géographique va délimiter le nombre des baux allant servir de référence statistique : si l’agglomération nantaise compte environ 24 000 baux, 18 000 se situent dans Nantes intra-muros et seulement 500 à Rezé.

Quelles conséquences sur les locataires ?

« Il aurait fallu faire baisser en amont les loyers, là on entérine les niveaux actuels qui sont trop élevés », estime Michel Fréchet, président de la Confédération nationale du logement, qui défend les locataires. Le dispositif d’encadrement des loyers écrête les loyers les plus chers, ceux qui sont supérieurs de plus de 20 % à la médiane du marché. « Or ceux qui payent les loyers les plus chers, ce sont les ménages les plus aisés », souligne Michel Mouillart. Le dispositif pourrait aussi améliorer la situation des locataires de petites surfaces, dont le loyer ramené au mètre carré est souvent supérieur à celui des grands logements. Mais a contrario, les locataires en place dont les loyers n’ont pas toujours été réévalués ou ceux bénéficiant des loyers les plus faibles, souvent les plus modestes, pourront voir leur loyer augmenter. Car si le locataire bénéficie d’un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, le bailleur dispose lui aussi d’un recours en réévaluation du loyer si le loyer appliqué au locataire est inférieur au loyer médian de référence minoré.

Quelles conséquences sur les propriétaires bailleurs ?

« Les précédents blocages des loyers n’ont fait qu’aggraver les crises du logement, au détriment des locataires, notamment parce que les bailleurs n’ont plus les moyens d’entretenir leurs biens et de faire des travaux », martèle Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété, qui défend les propriétaires. En tous cas, les bailleurs risquent de subir une baisse de la rentabilité de leur investissement locatif, voire même, dans certains cas, de ne plus pouvoir faire face au remboursement de leurs mensualités, si le bien a été acheté à crédit. Le projet de loi ne précise pas comment vont coexister les plafonds de loyers définis dans le cadre des investissements locatifs défiscalisants dans le neuf et ceux définis dans le cas de l’encadrement des loyers.

Des aménagements encore flous

Plusieurs autres mesures sont aussi sujettes à discussion : en cas de travaux dans le logement, le loyer pourra être augmenté « par accord entre les parties » ; de même, si logement présente des « caractéristiques exceptionnelles », le bailleur pourra demander au locataire un complément de loyer : sauf que la loi ne définit pas ce qu’il faut entendre par caractéristiques exceptionnelles. Le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. En premier lieu, cette demande comprendra nécessairement une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d’échec, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer. Rien de plus simple !

Projet de loi logement : 25 mesures qui vont changer votre quotidien

Publié le 10-09-2013 

Par Virginie Grolleau

L’ambitieux projet de loi de Cécile Duflot, ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), veut en 216 pages et 84 articles "lutter contre la fracture résidentielle" et "remettre le logement dans un système régulé". Trois secteurs en particulier sont concernés : la location, la copropriété et les relations avec les professionnels de l’immobilier. Parmi les mesures, certaines vont concerner le quotidien de millions de Français.

Ce qui va changer pour les locataires : 

- Un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones « tendues », c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Concrètement, pour les nouveaux baux, ou à l’occasion du renouvellement du bail, les propriétaires seront libres de fixer le loyer demandé, à condition que celui-ci reste compris dans une fourchette des loyers définie par zone et par type de logements ;

-Le locataire bénéficiera d’un délai de 6 mois après la signature du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant plafond autorisé ;

- Une Garantie universelle des loyers pour les locations du parc privé, à l’exclusion du parc social et dont les cotisations seraient réparties à part égales entre le bailleur et le locataire. Gérée par un nouvel établissement public dédié, elle permettrait la prise en charge des loyers impayés et devrait être effective au plus tard pour le 1^er janvier 2016 ;

- Des modèles-types de bail et d’état des lieux, souvent à l’origine de nombreux contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface précise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives ;

- Une liste exhaustive des pièces justificatives autorisées qu’un propriétaire peut exiger du candidat locataire ;

- Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10 % du montant du dépôt par mois.

 Pour la location meublée, le texte prévoit :

- Une définition du champ de la location meublée (le logement loué pendant au moins 8 mois constitue la résidence principale du locataire), par rapport à celle de la location « touristique ». Le bail est signé pour une durée d’un an minimum tacitement reconductible ou 9 mois pour les étudiants sans tacite reconduction ;

- Un état des lieux et un inventaire détaillant l’intégralité des équipements et du mobilier du logement, la réalisation de l'inventaire ne pouvant donner lieu à aucune facturation 

- Un dépôt de garantie s’élevant à 2 mois de loyers (contre 1 mois dans le cadre de la location classique), afin de tenir compte du mobilier ;
- au choix, soit une provision pour les charges régularisables, soit un montant forfaitaire non régularisable.

Les copropriétés font l’objet de nouvelles mesures :

- La création d’un registre national des copropriétés géré par un établissement public dédié ; la première vague d’immatriculation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copropriétés de plus de 200 logements ; l’absence d’immatriculation donnera lieu à amende et astreinte et l’inscription conditionnera le bénéfice des aides publiques ;

- L’obligation sans aucune dérogation possible de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété ; les intérêts acquis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété ;
- la liste des frais particuliers facturés par les syndics sera limitée par décret. Toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et intégrées dans un forfait annuel fixe global ;

- La création d’un fonds de prévoyance en vue de travaux futurs ; censurée par le Conseil d’Etat, cette mesure a fait l’objet d’un amendement, déposé par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale ;

- La mise en place de la fiche synthétique de la copropriété. Portant sur la situation financière de la copropriété et l’état de son bâti, elle devra être annexée aux compromis de vente ;

- Le syndic devra établir un budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ;

- Les règles de majorité changent concernant le vote de travaux ;

- En cas d’impayés, si l’assemblée générale est appelée à voter pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie d’un lot d’un copropriétaire débiteur, la voix du copropriétaire concerné ne sera pas prise en compte dans le décompte de la majorité afin de ne pas bloquer le lancement des procédures.

Quelques règles changent lors de la vente d’un bien immobilier :

- Les notaires devront vérifier que les copropriétés sont bien inscrites, le cas échéant, dans le registre d’immatriculation des copropriétés ;

- Les annonces immobilières devront expressément mentionner si le bien est situé dans une copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur et si la copropriété fait l’objet de procédures type sauvegarde ou non ;

- Le notaire devra vérifier, avant l’établissement de l’acte authentique de vente, que l’acheteur, n’est pas déjà copropriétaire dans la même copropriété, et s’il l’est, qu’il n’est pas en situation d’impayé ; cette disposition concerne notamment les "marchands de sommeil" ;

- Si un logement loué est déclaré insalubre, les marchands de sommeil ne pourront plus acheter de nouveau bien immobilier et seront contraints de faire des travaux, en consignant le versement des allocations logement et sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour ;

- La liste de documents à annexer obligatoirement à la promesse de vente s’allonge avec la fiche synthétique de copropriété. A défaut, le délai de rétractation ou de réflexion est prolongé tant que ces documents ne sont pas communiqués à l’acquéreur.

Les professionnels sont soumis à un contrôle plus strict :

- Les marchands de listes devront prouver, par la présentation d’un mandat exclusif signé avec le bailleur, qu’ils sont bien en charge de la recherche de locataire pour chaque annonce ;

- Seule la rédaction du bail et de l’état des lieux pourra être facturée au locataire à parts égales avec le bailleur, et leur montant sera plafonné par décret. Le bailleur devra prendre en charge la totalité des autres frais liés à la mise en location de son bien (publicité, organisation des visites, etc.) ;

- Les professionnels devront respecter des obligations minimales de formation

- Ils seront contrôlés par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, secondé par des commissions régionales de contrôle, qui pourront être saisies via les associations de consommateurs en cas de litige.

Le projet de loi contient également des mesures concernant la prévention des expulsions, l’accès au logement HLM, l’habitat participatif, qui se voit doter d’un statut, l’habitat indigne et son suivi administratif ou encore les règles d’urbanisme.

Les associations locales de La CSF à l’offensive auprès des députés

10 septembre 2013 - COMMUNIQUE DE PRESSE de la CSF

Loi ALUR : 
Les associations locales de La CSF à l’offensive auprès des députés

Les promesses du gouvernement visant la lutte contre le logement cher et la défense du logement social ont suscité des attentes légitimes de la part des locataires et de leurs représentants. Or, le projet ALUR ressemble pour l’instant à un rendez-vous manqué. 
 

Face à ce constat, l’ensemble des associations locales CSF interpellent depuis cet été les députés et sénateurs afin de les convaincre de soutenir l’ensemble de ses propositions d’amendements. -

Les travaux de la commission des affaires économiques ont d’ores et déjà retenu deux des propositions d’amendements parmi la trentaine proposées par La CSF à savoir :

—  la suppression du délai pour recalculer le loyer dont la superficie prise en compte est inexacte (art. 3-1) 
— la mention, sur le jugement d’expulsion, de la possibilité de saisir la commission DALO (art. 11)

Forts de ces premiers résultats, les militants de La CSF continuent d’aller à la rencontre des députés afin d’obtenir leurs soutiens pour modifier le texte. Il y a urgence : 
 

La GUL. Une universalité de façade et un scandale à venir au sujet de son mode de financement !

Alors que ce dispositif devait faciliter l’accès au logement des publics défavorisés, les locataires dont le taux d’effort dépasse 50% en sont exclus, à moins de disposer d’une caution ! En outre, la recherche de solutions de relogement sera confiée à des opérateurs privés, sans qu’ils disposent de prérogatives ou de moyens particuliers.

La CSF dénonce cette externalisation de l’accompagnement social. Elle s’insurge également devant la dérive idéologique consistant à faire financer par les locataires cette « prime anti-risque » au seul bénéfice du propriétaire.
 

Le complément de loyer exceptionnel : le maintien de la cherté du logement !

Le texte prévoit la possibilité d’inclure dans le loyer un « complément de loyer exceptionnel » dans le cas où la localisation ou le confort du logement le justifierait. Or, cette possibilité vide de son contenu l’objectif d’encadrement des loyers puisque ce complément n’est pas plafonné. La CSF exige la suppression de ce surloyer.

Enfin, La CSF déplore que le texte discuté ce mardi 10 septembre à l’Assemblée Nationale n’agisse pas plus en faveur du pouvoir d’achat des familles populaires, du renforcement de la démocratie dans le mouvement HLM et des moyens accordés aux représentants des locataires. La CSF attend également une meilleure transparence autant des réservataires que des bailleurs concernant l’attribution des logements sociaux. Enfin, La CSF réclame la suppression de la loi Boutin et une revalorisation conséquente des aides aux logements et des aides à la pierre. 

L'encadrement et la garantie universelle des loyers adoptés à l'Assemblée

Le Monde.fr avec AFP | 12.09.2013

L'Assemblée nationale poursuivait, jeudi 12 septembre, l'examen du projet de loi Duflot sur l'accès au logement. Après le très controversé dispositif sur l'encadrement des loyers, un contrôle accru des locations de meublés de tourisme a été adopté. Dans la foulée, un autre point-clé de la loi a été voté, celui de la garantie universelle des loyers. D'ici à vendredi, les 84 articles du texte devront avoir été examinés, avant le vote solennel à l'Assemblée nationale prévu mardi 17 septembre.

Lire : "Les points clés de la nouvelle loi sur le logement"

 La garantie universelle des loyers adoptée
La "garantie universelle des loyers" (GUL), adoptée jeudi à l'Assemblée nationale, permettrait aux propriétaires de continuer à percevoir des loyers en cas d'impayés. Si le taux de loyers impayés en France (2 %) est faible, ce risque inquiète certains propriétaires, qui préfèrent alors garder leurs logements vides plutôt que risquer d'être confrontés à un mauvais payeur – et aux longues et lourdes procédures pour l'expulser.
Ce dispositif obligatoire de garantie universelle des loyers, qui devrait rentrer en vigueur au plus tard en 2016, sera alimenté par un prélèvement de 2 % environ du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Un établissement public sera chargé de percevoir cette taxe et de rembourser les propriétaires dont les locataires sont défaillants.
La location de meublés de tourisme davantage encadré
Dans le sillage de préoccupations exprimées par plusieurs députés socialistes, notamment franciliens, face au développement de plateformes Internet de location de meublés de tourisme, telles que Airbnb, Cécile Duflot a affiché la volonté d'"encadrer la situation existante – pas satisfaisante–, et de responsabiliser les intermédiaires qui profitent du développement de ce marché".
Tout intermédiaire rémunéré – notamment par la mise à disposition d'une plateforme numérique pour la mise en location d'un meublé de tourisme – devra informer le loueur des obligations légales de déclaration ou d'autorisation préalables et obtenir de ce dernier, avant la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations, en vertu d'un amendement gouvernemental voté jeudi.
"Par souci de simplification administrative et de clarification du droit", le gouvernement a fait adopter un autre amendement précisant que la déclaration préalable de location d'un meublé de tourisme n'est pas obligatoire lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur, c'est-à-dire qu'il l'occupe au moins huit mois par an. Dans un tel cas, ces locations relèvent davantage d'"un complément de revenu", a notamment estimé Mme Duflot.
Lire : "Paris s'inquiète de la multiplication des locations saisonnières"

L'encadrement des loyers voté au grand dam de la droite
L'article 3 du projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adopté en première lecture, est l'une des mesures phare du projet de loi Duflot sur l'accès au logement. Il  prévoit que dans les zones "tendues", marquées par un fort déséquilibre entre offre et demande de logements, les loyers ne pourront excéder de plus de 20 % un "loyer médian".

A gauche, socialistes et écologistes ont voté pour, tandis que les communistes se sont abstenus, considérant que la mesure "ne va pas assez loin" et peut entraîner des "effets pervers", comme l'augmentation de bas loyers. La droite a rejeté l'article, "un très mauvais remède à un vrai problème", l'inflation des loyers, selon la formule de l'UDI Michel Piron. "Vous allez encore aggraver la pénurie de logements" en dissuadant les investisseurs de louer et construire, a aussi lancé l'ex-ministre UMP délégué au logement, Benoist Apparu.


Défendant une "mesure politique" de "régulation", la ministre du logement, Cécile Duflot, a rétorqué : "Nous allons bloquer le thermomètre ? Non, nous allons bloquer la fièvre." A l'appui de son plaidoyer, la ministre écologiste a invoqué d'anciens propos favorables à l'encadrement des loyers de l'ancien président de la République Nicolas Sarkozy et... de Benoist Apparu lui-même.


Loi logement : l'UMP dénonce un "discrédit" jeté sur les propriétaires
Le Monde.fr | 12.09.2013
Par Catherine Rollot

A peine deux articles sur 84 examinés après deux jours de séance publique. Jeudi 12 septembre, à une heure du matin, après s'être éternisé en raison d'une multitude d'amendements sur les premiers articles, les députés n'avaient toujours pas commencé à décortiquer le dispositif d'encadrement des loyers, une des mesures les plus clivantes du projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR).

Dans un hémicycle très clairsemé, les parlementaires UMP, David Douillet (Yvelines), Gilles Lurton (Ille-et-Vilaine) et Véronique Louwagie (Orne) ont juste eu le temps de plaider contre la mesure inscrite à l'article 3 du texte avant la levée de la séance de nuit. "Cet article comme le projet de loi tout entier jette le discrédit sur les propriétaires", a lancé M. Douillet.

Ses collègues ont préféré insister sur "les effets contre-productifs d'une mesure" qui entraînerait, selon eux, une hausse des loyers pour les locataires les plus modestes et une baisse pour les ménages les plus aisés. Cet argument est servi depuis hier par nombre de députés hostiles au texte de Mme Duflot, la ministre du logement. Ils s'appuient sur les travaux du professeur d'économie Michel Mouillart (Université Paris Ouest), par ailleurs directeur scientifique de l'observatoire des loyers Clameur, un observatoire privé qui collecte les données provenant de professionnels de l'immobilier. Selon les simulations de M. Mouillart, le mécanisme de baisse croîtrait avec le montant des loyers.

DES DÉBATS SUR LE BAIL ET L'ÉTAT DES LIEUX

Dès le début de la polémique, mardi 10 septembre, Cécile Duflot s'était défendue à l'Assemblée nationale, faisant valoir que "les personnes modestes payent en moyenne des loyers au m2 plus élevés que le reste des ménages car elles se logent dans des logements de plus petites superficies. Les personnes aisées sont également, dans leur grande majorité, propriétaires de leur résidence principale et non locataires", avait-elle ajouté.

Les débats de mardi ont essentiellement porté sur l'établissement d'un bail et d'un état des lieux type, qui sera défini par décret en Conseil d'Etat. Pour "assurer des relations justes et équilibrées entre les bailleurs et locataires", un amendement du rapporteur du projet de loi, Daniel Goldberg (PS-Seine-Saint-Denis) a été adopté. Il précise que les contrats de locations pourront comporter une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement des loyers et des charges. Par ailleurs, plusieurs amendements socialistes et écologistes ont été votés pour encadrer davantage les ventes d'immeuble à la découpe. D'ici vendredi 13 septembre, tous les articles du texte devront avoir été examinés, avant le vote solennel à l'Assemblée nationale prévu mardi 17 septembre.

L'encadrement des loyers avantage les locataires les plus aisés
Le Monde.fr | 11.09.2013
Par Jérôme Porier

L'encadrement des loyers avantage les locataires les plus aisés. Mis en place depuis le 1er août 2012, l'encadrement des loyers décidé par le gouvernement est-il efficace ? Clameur, l'observatoire interprofessionnel des loyers, s'est penché sur le sujet dans sa dernière étude trimestrielle, dévoilée mardi 10 septembre.
Ses conclusions ne vont probablement pas faire plaisir à la ministre du logement, Cécile Duflot. "Ce dispositif n'a pas eu l'effet escompté, écrit Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest. Que les agglomérations aient été ou non concernées par le décret, partout les loyers ont progressé (entre deux locataires) à un rythme comparable à celui observé en 2012."

16 % DE BAISSE À PARIS

Que dit exactement le texte ? Dans certaines zones tendues dotées d'un observatoire des loyers, le nouveau loyer ne peut excéder un "loyer médian de référence majoré" tenant compte des caractéristiques du logement. Selon les simulations de Clameur, à Paris, où la médiane des loyers (tous types de biens confondus) ressort à 23,30 euros le mètre carré, 23 % des loyers devraient être ajustés à la baisse car ils sont supérieurs de plus de 20 % à la médiane. En moyenne, la diminution de loyer devrait atteindre 16 %, et jusqu'à 32 % pour les 5 % des loyers les plus élevés.

Conclusion : l'encadrement des loyers est efficace pour faire baisser les loyers les plus élevés. D'où l'idée que ce dispositif favoriserait les locataires les plus aisés. "A priori, ce ne sont pas les ménages les plus modestes qui habitent les logements les plus chers !", glisse M. Mouillart. De même, à Lyon, les 5 % de loyers les plus élevés du marché baisseraient de 43 %.

Reste que Clameur n'a pas analysé l'impact du dispositif sur les microsurfaces (chambres de bonne, etc.) louées à des prix prohibitifs, alors que ce sont les nombreux excès constatés sur ce marché, en particulier à Paris, qui avaient poussé le gouvernement à légiférer.

« Les jeunes sont les grands oubliés de la loi Duflot »

 le 30 Août 2013

Toujours plus précaires, les jeunes ont de moins en moins accès au logement, dans le privé comme dans le secteur HLM, alerte Jean-Luc Berho, ancien responsable CFDT du 1 % logement.

L’accès des jeunes au logement est le thème des entretiens d’Inxauseta, qui se tiennent aujourd’hui à Bunus, dans le Pays basque. « Nous réfléchirons en particulier sur le lien entre logement et travail dans cette catégorie d’âge », détaille Jean-Luc Berho, ex-responsable CFDT du 1 % logement à l’origine de cette « université d’été du logement ». « Le président de la République a fait de l’emploi des jeunes une priorité. Or, on s’aperçoit que le logement est un vrai frein à l’emploi », explique le syndicaliste, qui cite une récente étude du Crédoc. D’après celle-ci, 500 000 emplois ont été refusés ces cinq dernières années pour des raisons liées au logement. Ces difficultés de mobilité professionnelle frappent d’abord les jeunes, « à l’heure où 88 % des embauches sont précaires ».

Loi Alur. « Volontariste », Cécile Duflot répond déjà aux critiques

  le 10 Septembre 2013

Pour l’introduction du débat sur son projet de loi pour l’Accès au logement et l’urbanisme rénové, mardi après-midi, à l’Assemblée nationale, Cécile Duflot a multiplié les marqueurs de gauche.

Loi ALUR - Métropole = disparition des OPH communaux de la petite couronne

Note de Réhalis Conseil

Loi ALUR et projet de Métropole du Grand Paris : Un bouleversement appelant la disparition avant 2017 des OPH communaux de la petite couronne.

Le cumul d’incertitude : deux lois en discussion ayant chacune leurs impacts. La conduite parallèle de deux réformes, l’une sur le logement et l’urbanisme, l’autre sur l’organisation des pouvoirs locaux en Île de France ouvre un champ d’incertitude rarement atteint pour les collectivités locales impliquées dans la gouvernance des outils publics du logement.