L'activité locative est au plus bas depuis dix ans sur le marché des bureaux

Par Myriam Chauvot | 10/01 | 06:00


L\'activité locative est au plus bas depuis dix ans sur le marché des bureauxLes surfaces objets de transactions locatives ont baissé de 25 % en un an.
Les locataires désertent la Défense.
Pourtant, la demande des investisseurs pour l'immobilier de bureaux le plus haut de gamme reste forte.

Jamais la césure entre l'économie réelle et le marché des capitaux n'a été plus visible que sur le marché des bureaux en 2013. « D'un côté, on voit une économie qui stagne et un marché locatif au plus bas depuis dix ans et, de l'autre, on trouve un CAC 40 qui croît de 18 % et un marché de l'investissement (en immobilier tertiaire, NDLR) dynamique, avec plus de 11 milliards d'euros investis en 2013 », résume le conseil immobilier Jones Lang LaSalle.
Ainsi, en 2013, la « demande placée » (les transactions locatives) a chuté de 25 %, à seulement 1,8 million de mètres carrés en Ile-de-France (80 % du marché français des bureaux), soit le plus bas niveau depuis 2003, selon IPD-Immostat, l'observatoire de la profession. L'offre de bureaux franciliens immédiatement disponibles atteint 3,925 millions de mètres carrés, en hausse de 4 % en trois mois. Cela correspond à un taux de vacance de 7,5 %. En incluant les nouvelles surfaces arrivant sur le marché d'ici à six mois, dont la tour Majunga à la Défense, il est encore plus élevé.
« Il ressort à 8,2 % en Ile-de-France, se décomposant en 14,1 % à la Défense, 17,1 % dans la boucle de la Seine (Asnières, Gennevilliers, etc.) et 13,4 % dans le quartier des affaires de l'Ouest parisien, contre 7,9 % dans le quartier central des affaires à Paris », indique Ludovic Delaisse chez Cushman Wakefield. Et encore cela n'inclut pas la livraison en septembre 2014 à la Défense de la tour D2, avec 58.000 mètres carrés. Cette situation pousse les loyers à la baisse, mais freine assez peu les investisseurs, toujours friands d'actifs de premier choix (« prime »), ce qui soutient les prix et dégrade la rentabilité locative, ramenée vers 4,25 %, voire 4 %. « A moins de 5 %, nous n'investissons pas, le marché français est un peu cher et nous n'avons rien investi en 2013 », témoigne Dominique Dudan, dirigeante pour la France du fonds immobilier Union Investment, candidat en revanche au rachat du centre commercial Beaugrenelle (lire ci-contre) en consortium.

« Placement sans risque »

Mais au niveau mondial, les liquidités abondent, la pierre est assimilée à un placement sans risque et peu importe la baisse de la rentabilité locative pour des investisseurs financiers« Tant que le rendement de l'OAT 10 ans sera à 2,30 %, contre 4,25 % pour les bureaux, le choix sera vite fait », résume Thierry Juteau chez Cushman Wakefield. Résultat : sur la France entière, 9,7 milliards ont été investis dans les bureaux, estime-t-il, « soit une baisse de 10 % à 12 % en un an ». C'est peu vu la crise locative et c'est compensé par la hausse des investissements en immobilier de commerce, aboutissant à 15,1 milliards investis en immobilier tertiaire en France, le même montant qu'en 2012. L'observatoire IPD-Immostat mesure toutefois, lui, un recul de 9 % en Ile-de-France, à 11 milliards, avec une chute de 38 % au quatrième trimestre.
Malgré l'état de suroffre de bureaux face aux demandes locatives, les conseils immobiliers affichent leur optimisme. Jones Lang LaSalle anticipe des investissements franciliens (bureaux, commerces, locaux…) passant de 11 milliards en 2013 à plus de 12 en 2014. Et avec la reprise économique espérée est attendu le redressement de l'activité locative. « La demande placée de bureaux en Ile-de-France devrait nettement se redresser, pour dépasser en 2014 le seuil des 2 millions de mètres carrés », anticipe Richard Malle chez BNP Paribas Real Estate.
Myriam Chauvot

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