la Caisse des dépôts vient à la rescousse de Cécile Duflot



et ça continue… construire plus de logements intermédiaires ! les Dalo, les mal-logés, les sans-toit continueront à attendre. L'argent public de la Cdc ira aux autres …  et tiens donc encore du Yché

Publié le 03-10-2013  Challenges


Alors que la ministre peine à tenir ses objectifs, la CDC lance un programme de 10.000 logements neufs, principalement en Ile-de-France. Montant : 1,7 milliard d’euros.

Alors que la ministre Cécile Duflot rassemble les responsables du logement social pour tenter d’atteindre les 150.000 logements annuels qu’elle vise pour le secteur,  la SNI, le bras logement de la Caisse des dépôts, pousse ses pions sur le logement "intermédiaire".
Elle s’apprête à lancer un fonds qui construira plus de 10.000 logements de ce type d’ici deux ans, dans les très grandes villes, comme Lyon et Marseille, et en région parisienne. Des marchés où les besoins sont les plus forts. Car le logement intermédiaire s’adresse à toutes les personnes qui ne peuvent prétendre aux logements sociaux mais dont les ressources ne permettent pas non plus l’accès ou le maintien dans le parc privé. Rien qu’en Ile-de-France, cela représente 450.000 familles (dont seulement 28% sont logés par le parc de logements intermédiaires disponible), selon l’IAU IDF (Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Île-de-France). Des besoins insatisfaits qui ont fait réagir François Hollande : le président de la République a promis de mettre en place une TVA réduite à 10% (au lieu de 19,6%) sur ces logements dès lors qu’ils sont vendus à des investisseurs institutionnels,
ce qui permettrait à ceux-ci de dégager des rendements comparables, voire même un peu supérieurs, à ceux générés par leurs traditionnels placements obligataires. "Plusieurs dizaines de milliers de logements peuvent être créés par cette mesure", avait déclaré François Hollande en juin dernier. Chiffres conformés par la Fédération française du bâtiment, qui estime que ce sont 30.000 à 40.000 logements supplémentaires qui pourraient sortir de terre chaque année grâce à cette mesure. Un chiffre non négligeable, puisqu'il pourrait représenter la moitié du nombre des logements collectifs neufs "libres" produit cette année !

10.000 logements de 170.000 euros en moyenne

Pour créer cette première fournée de 10.000 logements, la SNI s’apprête à monter un premier fonds, baptisé Argos. Elle estime qu’elle a besoin, pour cela, de mobiliser environ 1,7 milliard d’euros, qui correspondent à 10.000 logements de 170.000 euros en moyenne. La société apporte environ 200 millions d’euros de fonds propres, qu’elle compte compléter avec 600 millions apportés par des assureurs et de grandes entreprises, comme EDF. Devraient s’y ajouter ensuite le dépôt de 900 millions d’euros, sous forme d’obligations long terme, venus des dépôts sur les livrets. La rentabilité offerte à ces partenaires est intéressante, explique le président de la SNI, André Yché, "de l’ordre de 5% annuel pour un placement sur 15 ans et de 7% annuels pour un placement sur 20 ans". 
Comment la SNI parvient-elle à de tels taux, alors que les institutionnels ont quitté depuis longtemps ce marché qui avec des rendements de l’ordre de 2 à 3% ne les attire plus ? Tout simplement grâce à deux atouts. Le premier, c’est précisément cette réduction de TVA, qui permet de gagner pratiquement 10% sur le prix d’achat. Le second atout, c’est le volume de l’opération : en achetant des programmes entiers, et en assurant aux constructeurs comme Nexity et Bouygues une activité suffisante dans une période plutôt creuse, la SNI a pu leur tordre le bras et négocier des rabais significatifs sur les prix, de l’ordre de 15%. Il est vrai que les promoteurs sont en sous-activité, bien qu’ils aient, dans les tuyaux, plus de 50.000 logements créables quasiment instantanément. Mais ils ne peuvent pas les lancer sur le marché, pour le moment, faute d’une demande solvable suffisante… En tablant, donc sur un prix d’achat inférieur de presque 25% à celui du marché et sur une revalorisation d’environ 45% du prix sur vingt ans, la SNI redonne du lustre à ce placement jusqu'alors boudé par les institutionnels…

Une opération hors Paris intra-muros

L’opération ne devrait cependant pas concerner Paris intra-muros : les plafonds prévus pour les loyers intermédiaires (16 euros/m²) ne sont pas suffisants : "il faudrait créer une zone spécifique avec un loyer à 18 euros", explique André Yché. Ce qui n’est pas envisagé… pour le moment. Ce premier fonds pourrait n’être qu’un avant-gout. S’il se met en place rapidement, les travaux pourront débuter dès janvier prochain, et il pourrait être suivi d’autres initiatives, comme un fonds Argos II, ou même par un fonds dédié cette fois-ci au logement purement social. Un fonds HLM en quelque sorte, qui concernerait lui aussi 10.000 logements. "Il pourrait être financé en partie par les institutionnels et en partie par la vente de logements HLM déjà construits, avance André Yché, sur le principe que deux ventes permettent en moyenne de financer la construction d’un nouveau logement". Là encore, les apports du Livret A pourraient être déterminants, et, bien re-flêchés vers le logement social, tirer un sacrée épine du pied de Cécile Duflot, empêtrée dans son engagement de 500.000 constructions neuves par an pour la fin de la mandature…

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