Adoma et Afpa aux mains du « cost-killer » du logement social : SNI

Adoma a été repris par la SNI, filiale de la Caisse des dépôts présidée par André Yché, qui voudrait en fait se débarrasser des foyers et construire à la place des bâtiments plus rentables… À lire, l'article du Canard enchaîné.

et à lire ci-dessous un article sur la SNI, un article sur l'AFPA, dont les foyers d'hébergement des stagiaires ont été "donnés" à la SNI- Adoma pour subir la même disparition
et des articles plus anciens sur le magnifique parcours d'André Yché, ICADE…




Société Nationale Immobilière (SNI) :
comment faire du fric sur le dos du logement social
À l'origine, société immobilière en charge de l'hébergement des militaires, la SNI a été reprise par la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), ensuite fusionnée avec les sociétés HLM et autres bailleurs sociaux (SCIC, ICADE, ...). 
Au total, avec pas loin de 300 000 logements, le groupe SNI est le premier bailleur de France. 
En prenant 32,8 % de participation dans ADOMA (ex-Sonacotra), la SNI en a pris également le contrôle avec une philosophie simple : faire du fric en se séparant des logements les moins rentables, réinvestir les sommes dans la réhabilitation des logements conservés, tout en faisant payer cette réhabilitation aux locataires, au travers des provisions pour charges. 
Contrairement à l'AFPA, la SNI n'est pas une association,et son but est bien de dégager des bénéfices à remettre à l'actionnaire, l'État en l'occurrence. 

Quitte à ce que ce soit les plus démunis (travailleurs immigrés, stagiaires de la formation professionnelle, smicards) qui en paient le prix.
D'ailleurs, André Yché, Président du groupe SNI (et accessoirement ancien militaire) suggérait déjà en 2010 que l'État vende 10 % du parc HLM pour dégager de la trésorerie. Thierry Repentin, à l'époque dans l'opposition, avait dénoncé la montée des périls qui menaçaient le mouvement HLM. Espérons que, devenu secrétaire d'État en charge de la formation professionnelle, il ait le même souci auprès des stagiaires de l'AFPA et de leur hébergement (source : Libération 25/01/2010).

Sauvetage de l'AFPA par le gouvernement (2) : le patrimoine de l'État dispersé, l'AFPA hérite des ruines.

Écrit par Sud FPA   Publié le mercredi 20 février 2013

En même temps que l'arnaque à 110 millions d'euros (tract SUD FPA du 11/02/13), l'État enfonce le clou du démantèlement de l'AFPA. Alors que les formations AFPA avaient toujours été encadrées par les « services associés » (orientation et suivi psycho-pédagogique, hébergement, restauration, suivi médical d'aptitude,accompagnement vers et dans l'emploi, animation socio-éducative), c'est un nouveau pilier du parcours de formation qui va être retiré à l'AFPA. Après avoir porté un coup critique en lui retirant les psychologues du travail en 2010, l'État, en lui retirant les hébergements, risque de porter le coup fatal à l'Association... Et toujours avec l'affichage des meilleures intentions du monde : celles de sauver l'AFPA.

La fausse bonne idée des baux emphytéotiques administratifs (BEA)
Après l'apport des 110 millions par l'État, un autre point a été présenté comme vital à la survie de
l'Association : la signature de baux emphytéotiques administratifs. Ces BEA permettent à l'AFPA d'occuper légalement le domaine public de l'État, en contrepartie d'une redevance. Yves Barou a annoncé à plusieurs reprises que l'AFPA ne verserait pas plus de 8 M€ par an pour l'ensemble des bâtiments qu'occupe l'AFPA(1).
Sauf que là encore, tout n'est pas dit. Tout d'abord, alors qu'il était question de couvrir l'ensemble des
établissements de l'AFPA par des BEA, ce sont maintenant 3 scénarios qui sont présentés comme
« solution » au problème du patrimoine :
• des BEA, qui permettent de rassurer les banquiers et donc de dégager des emprunts,
• des transferts ou dévolutions de sites aux Conseils Régionaux,
• et des dotations en propre ou dévolutions à l'AFPA.

Avec un prétexte pour justifier ce changement de cap : la direction n'avait pas prévu que l'AFPA, devenue locataire, devrait payer les taxes foncières en plus du loyer à payer à l'État. Argument assez surprenant dans la mesure où, quel que soit au final le futur propriétaire (État, Conseil Régional ou AFPA), les taxes foncières seront redevables par l'AFPA.

Pour SUD FPA, cette manoeuvre aura pour conséquence de dépouiller une fois encore l'AFPA d'une plus-value qu'elle apporte à ses stagiaires en formation : la possibilité de les héberger pendant la durée de leur parcours de formation. En effet, les sites « expérimentaux » qui font l'objet d'un BEA sont ceux qui disposent d'un hébergement jugé suffisamment rentable pour attirer un « cost-killer » du logement social : la Société Nationale Immobilière (SNI) (voir encadré).

Après que la SNI aura fait son marché sur les hébergements profitables, les Conseils Régionaux seront
invités à choisir les centres qu'ils peuvent juger apporter un intérêt à la Région. Une fois que ces 2 là
auront pris le bon grain, l'AFPA pourra devenir propriétaire de l'ivraie, via la dévolution que lui fera l'État.
Dévolution qui avait d'ailleurs été refusée par le Conseil Constitutionnel en 2011. On n'a pas bien compris l'argument du directeur général au CCE du 31 janvier 2013, selon lequel une astuce juridique ferait que ce qui était anticonstitutionnel hier ne le serait plus aujourd'hui. Taxes foncières imprévues ou changement de Constitution, nous ne croyons pas à ces arguments. Il faut donc chercher ailleurs les raisons de ce saucissonnage du patrimoine de l'AFPA, ce que nous tentons ci-après.

BEA : Mais à qui profite l'acronyme ?

Tout d'abord, lorsqu'on parle de bail entre l'AFPA et l'État, il faut plutôt parler de baux multiples : 1 bail
entre l'État et l'AFPA et 1 bail entre l'État et... l'État, au travers de ses sociétés écran en charge du
logement social. Interrogé au CCE du 31 janvier sur les relations entre l'AFPA et ADOMA (ex-SONACOTRA), le tout nouveau directeur général n'a pas tout dit, limitant ses explications à de vagues relations contractuelles encore non définies entre l'AFPA et ADOMA. Il n'a pas pipé mot du montage pourtant déjà mis en place qui va permettre de dépouiller l'AFPA de « ses » hébergements tout en les lui faisant payer, de priver les stagiaires de leur droit à un hébergement, voire de leur allocation logement. Ce n'est pas un pur hasard si les premiers baux seront signés pour 2 régions « pilotes », l'Ile de France et Rhône-Alpes : ce sont justement les 2 régions phares d'ADOMA. Et même dans ces
2 régions, tous les centres ne seront pas repris sous forme de baux, la valeur « de la plus-value latente » des hébergements de l'AFPA variant d'un centre à l'autre.

L'amputation de l'hébergement : une opération en 5 temps.
➢ 1er temps, la division foncière
• les géomètres interviennent sur les centres AFPA et font des relevés pour extraire les parcelles des locaux d'hébergement de celles du reste du centre de formation. Le cadastre donne un nouveau numéro à cette parcelle.
Cette division est matérialisée par la pose d'une clôture grillagée (2).
➢ 2e temps : la signature des baux
• après la division parcellaire, l'État signe un bail emphytéotique administratif avec l'AFPA pour
la seule parcelle des locaux de formation et d'administration. Dans le même temps, elle signe des baux avec ADOMA pour les parcelles sur lesquelles sont construits les hébergements.
Il se peut même que l'État les cède à ADOMA.
➢ 3e temps : l'AFPA loue des chambres à ADOMA
• L'AFPA s'engage sur la location (3) de chambres pour ses stagiaires. Elle doit s'engager sur un
nombre ferme de chambres louées et payées, charge à l'AFPA de trouver des « clients » pour
occuper les chambres qu'elle loue.
➢ 4e temps : ADOMA facture les frais de réhabilitation à l'AFPA
• En plus du loyer, il faudra payer les charges : les charges de fonctionnement et les charges
d'investissement.
➢ 5e temps : ADOMA revend les hébergements dès lors qu'ils ne sont plus (ou pas assez) rentables
• pour pouvoir avancer les frais de rénovation du patrimoine qu'elle veut conserver. Quant aux
stagiaires de l'AFPA, ils n'auront qu'à se débrouiller, ou bien trouver un centre AFPA à proximité de chez eux, tant pis si ce n'est pas la formation qu'ils souhaitaient suivre (après tout, ils sont adultes, hein!).

(Air connu) « Quand un ancien militaire (Estampes) rencontre un ancien militaire (Yché), qu'est-ce qu'ils s'racontent ? Des histoires de stagiaires » (qui iront dormir ailleurs).

En raison du coût direct sur son CA, l'AFPA réservera le minimum de chambre, et tant pis s'il y a plus de demandeurs d'hébergement. Quant aux stagiaires hébergés, l'AFPA leur présentera la facture, donc il
pourront prétendre à l'APL... à condition d'y renoncer pour leur résidence principale. En résumé,
l'AFPA devra payer l'hébergement (quand elle ne pourra pas le faire payer aux stagiaires) parce que
l'État, qui ne lui donne plus de travail, ne lui donne plus non plus les moyens d'entretenir les
hébergements. La double peine, quoi. Quant aux Animateurs de Vie Collective et Animateurs SociauxÉducatifs, « le transfert de leur contrat de travail n'est pas prévu à ce jour » (Hervé DUFOIX, CCE du 31 janvier 2013). Quand on voit les résultats provoqués par ce qui était « prévu », on ne peut que s'inquiéter de ce qui n'est « pas prévu à ce jour ».

La troisième voie, la dévolution à l'AFPA des centres dont les autres ne veulent pas.

Ne sachant pas encore quelles sont les volontés des Conseils Régionaux envers les locaux de l'AFPA,
examinons le chapitre « dévolution à l'AFPA ». Version officielle : les centres à vocation nationale (4)
seront donnés à l'AFPA. Là encore, on a du mal à comprendre. Les centres à vocation nationale sont
ceux qui ont tout particulièrement besoin d'un hébergement, puisque leur vocation est justement
d'accueillir des stagiaires qui ne sont pas de la région. Ce sont donc ces centres qui devraient
concentrer la priorité des financements pour la rénovation. Eh bien bizarrement, non ! Pas de
reprise par ADOMA, pas d'intervention des Conseils Régionaux. L'AFPA devra financer seule l'intégralité des rénovations, sur la totalité des hébergements... alors qu'on nous dit depuis le début que ce sont les BEA qui « sécurisent » les centres et leur pérennité. Elle est où la logique ? Ainsi donc, le démantèlement de l'AFPA continue.
Après le départ de l'orientation en 2010, on va assister au départ de l'hébergement dès 2013.

« Critiquer, c'est facile, mais « on » ne pouvait pas faire autrement... »

FAUX ! Il suffisait de proclamer que la formation qualifiante des chômeurs est un droit, garanti par
l'État, que les chômeurs ne sont pas une marchandise. D'autres États européens l'ont fait ce
qui leur permet de subventionner les instituts et organismes en charge de ce service public, qui plus
est dans le cadre des lois européennes. Parfois, Bruxelles a le dos large quand il s'agit de lui faire
porter la responsabilité du courage que n'ont pas nos dirigeants politiques. Il suffisait d'avoir le
courage de s'opposer aux vrais donneurs d'ordre de l'État français : les marchés financiers.
Beaucoup de nos concitoyens ont cru en Hollande en mars 2012. Ils ont cru en celui qui déclarait, d'un
ton, on ne peut plus solennel, au Bourget le 22 janvier 2012 : "Je vais vous dire qui est mon adversaire … il n'a pas de nom … pas de visage … cet adversaire … c'est le monde de la finance".
C'était beau à en pleurer ! Depuis, il a été élu, et le monde de la finance peut continuer à imposer "SA
LOI" aux peuples.
De même, beaucoup de salariés de l'AFPA ont cru au discours de la nouvelle gouvernance en fin d'année dernière, lors du CCE du 19 septembre 2012 : " L'AFPA doit retrouver sa vocation historique de qualification. L'AFPA porte une mission de service public de la formation."

Et puis au premier janvier 2013, le président Barou a pris les mêmes pour recommencer. Et le 21
février (5), ce seront à nouveau les banquiers qui imposeront leur loi pour l'AFPA : « le plan de
financement doit inclure le versement de nos intérêts (9 millions d'euros par an d'intérêts pour les
banques), le versement de la rente à l'État » (4,5 millions d'euros en 2013 puis 9 millions par an à
partir de 2014) (6). « Et comme signe de bonne volonté, vous devrez en plus faire gober aux
syndicats des salariés qu'ils doivent renoncer à toute mesure d'augmentation salariale jusqu'à des
jours meilleurs ».

Que ce soit par les obligations associatives ou par la dispersion du patrimoine, les solutions qui nous sont imposées n'auront qu'un seul effet : nous sortir du service public et abandonner nos missions historiques au service des travailleurs les plus fragiles et les moins qualifiés, notamment ceux sans emploi.
Qu'il s'agisse des 110 millions d'obligations associatives ou bien des Baux Emphytéotiques Administratifs, SUD FPA ne voit aucune raison de se réjouir des « bienfaits » de ce gouvernement.

Bien que la bête soit moribonde, l'État entend bien pomper, jusqu'à la dernière goutte, les forces et
les moyens de l'AFPA. Mais avec l'apparence de vouloir la sauver. « Gardez moi de mes amis » comme disait l'autre. L'important pour sauver les apparences est de tenir jusqu'aux prochaines lois de
décentralisation (l'acte III de la décentralisation doit être discuté en mars), ensuite, le Premier
Ministre aura tout loisir de dire que la formation des chômeurs n'est plus une affaire d'État, que ça ne
le concerne plus. Nous ne laisserons pas faire sans réagir.

Épisode à suivre : Conséquences sociales et Conseil d'Orientation.


1 Yves Barou a précisé à l'époque au CCE qu'il menaçait de ne pas signer les baux si l'État était trop gourmand, qu'il ne sortirait pas le stylo.

2 Modèle de clôture variable en fonction du règlement du Plan Local d'Urbanisme
3 Coût moyen de location pratiqué par ADOMA : 400 € / mois et par chambre

 4 Tous les centres AFPA sont à vocation nationale. Ce sont
uniquement les politiques régionalistes des lois de
décentralisation qui interdisent aux stagiaires de se former
hors de leur région, quand bien même les candidats sont
mobiles et prêts au sacrifice du confort qu'apporte le
retour quotidien dans les pénates.

5 Date de l'audience de conciliation au TGI de Bobigny, où
la direction de l'AFPA va certainement accepter le
protocole d'austérité en échange de l'autorisation de
découvert. Scénario à la grecque, dont le président Barou
disait il y a encore à peine 3 mois qu'il n'en était pas
question. Le changement d'avis, c'est maintenant (?).

6 La fourchette 15 à 20 millions d'euros de frais bancaires
annuels a été confirmée par le directeur financier en
Commission économique du CCE le 30 janvier 2013.



C’est une affaire de «notes blanches», sans en-tête, sans signature, à la manière des RG, adressées à l’Elysée. Treize pages qui sèment le trouble dans le monde des HLM. Comme dans un polar, son auteur est un ancien militaire passé dans le civil : André Yché. Depuis 2004, il préside aux destinées de la Société nationale immobilière (SNI). Cette filiale de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) détient 300 000 logements, dont 200 000 HLM. C’est le plus gros opérateur de France dans ce secteur.
Synopsis. Dans une vie antérieure, André Yché a été délégué aux restructurations du ministère de la Défense, puis directeur adjoint du cabinet d’Alain Richard, ministre de la Défense (PS) dans le gouvernement Jospin. Depuis, il semble s’être converti aux dogmes du sarkozysme. Dans les «notes blanches» (datée de l’automne 2009), que s’est procurées Libération, figure le synopsis d’un projet de loi sur les «grands enjeux de la nouvelle politique du logement». Au cœur du texte, le spectre d’une marchandisation du logement social.
Les «4,5 millions de logements» HLM représentent «200 milliards d’euros de plus-values latentes», écrit André Yché. Il souligne que le secteur HLM «échappe pour l’éternité aux circuits économiques courants», comparant même ces logements aux«biens du clergé sous l’Ancien Régime». Une sanctuarisation qu’il convient, selon lui, de revoir. «Ce statut idéal n’est plus d’actualité». Sa note recommande d’«activer une partie des plus-values latentes en organisant la cession de 10% du parc» de logements détenus par les sociétés anonymes de HLM. L’idée : vendre«200 000 logements sur dix ans» qui rapporteraient «10 milliards d’euros». Cet argent, précise les notes, servirait à construire des logements sociaux au cours des dix prochaines années «sans effort budgétaire exceptionnel».
En outre, il propose une réforme profonde du statut des sociétés anonymes de HLM. Plusieurs d’entre elles fusionneraient pour constituer des grands groupes. Une partie de leur patrimoine serait vendue pour générer des fonds destinés à la construction de logements sociaux où les besoins sont les plus criants.
Forcément, ces notes détonantes, émanant de surcroît d’un dirigeant d’une filiale de la Caisse des dépôts (qui octroie les prêts pour la construction de logements sociaux), secouent le monde des HLM, qui redoute un désengagement budgétaire de l’Etat. Autre inquiétude : la note propose que ces grands groupes ainsi constitués développent «des activités rentables et fiscalisées» en instillant «dans leurs logiques de fonctionnement des mécanismes de marché, tout en préservant les "garde-fous" liés à leur mission d’intérêt général». Commentaire d’un ponte du logement social : «Une fois que l’on aura mis les doigts dans un tel engrenage, la logique du privé et du profit prendra le pas sur la mission d’intérêt général dans ces sociétés. C’est le début de la fin.»
Sans dévoiler tout ce qui se joue en coulisse, Thierry Repentin, sénateur (PS) de Savoie et président de l’Union sociale pour l’habitat (qui regroupe tous les organismes de HLM), a contre-attaqué mercredi, lors de ses vœux à la presse. L’année «2010 se confirme sous le signe de la montée des périls, a-t-il lancé. Le mouvement HLM est la cible de tentatives de déstabilisation […]. J’ai bien identifié les relais, qu’ils soient en dehors de lui ou très proches».
A l’Elysée, comme chez Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au Logement, on minimise et on banalise la portée de ces «notes blanches». «A la présidence de la République, nous recevons des centaines de courriers, et toutes sortes de propositions de loi émanant de toutes parts», affirme Sibyle Veil, conseiller technique au cabinet de Nicolas Sarkozy, en charge du logement. André Yché ne serait donc qu’un contributeur parmi d’autres. Même propos au secrétariat d’Etat au Logement. «Il fait des notes. Ça ne veut pas dire qu’on prend tout, souligne Benoist Apparu. Ce type parle trop. Il aime qu’on sache que c’est lui qui a fait les notes en question.»
Mais force est de constater qu’André Yché bénéficie d’une oreille attentive dans les cercles du pouvoir où il a ses entrées. Il rencontre régulièrement Sibyle Veil et Nadia Bouyer, la directrice de cabinet de du secrétaire d’Etat au Logement.
Chemin. Les idées contenues dans ses notes font leur chemin. La preuve : elles ont été reprises dans une interview de Benoist Apparu au magazineChallengesdébut novembre. «Si l’on vendait 1% du parc [HLM] existant […], cela ferait rentrer 2 milliards […]. Cela permettrait de lancer l’équivalent de 10 milliards d’euros de constructions [en y ajoutant les emprunts auprès de la Caisse des dépôts, ndlr]»,affirmait le secrétaire d’Etat au Logement.
Contacté par Libération, André Yché déplore qu’on lui «tombe dessus» sur le thème «ce type veut casser» le secteur HLM. Et va jusqu’à prétendre qu’avec ses propositions il cherche à «calmer l’Elysée» et à contrer les «dérives ultralibérales» du pouvoir.
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Commission des affaires économiques AN - 17 07 2012 
David Habib (PS) :
Madame la ministre, votre objectif - bâtir 150 000 logements sociaux par an - est ambitieux et nécessaire, et ne sera atteint que si la Caisse des dépôts et consignations et ses opérateurs jouent le jeu, à commencer par le premier bailleur du pays, la Société nationale immobilière (SNI). À cet égard, je souhaite dénoncer un mécanisme vicieux, amoral et coûteux pour les finances publiques auquel recourt ou, du moins, a recouru pendant cinq ans, cet organisme. Voici de quoi il retourne : la Caisse des dépôts transfère d'une filiale à l'autre son patrimoine amorti, qui est racheté, après emprunt, par la seconde filiale, qui se tourne ensuite vers l'État et les collectivités locales pour mobiliser des crédits ANRU, dans le cas d'une démolition, ou des crédits ANAH, dans le cas d'une rénovation, pour couvrir le capital restant dû. Chez moi, la société ICADE dispose d'un patrimoine amorti, cède ce patrimoine à la SNI, puis contracte un emprunt, encaisse des loyers et se tourne après deux ou trois ans vers l'État et les collectivités locales, à hauteur du capital restant dû, pour réhabiliter ou déconstruire ledit patrimoine.
Ce mécanisme n'est pas anecdotique. Il n'est pas propre aux communes historiques de la Caisse, comme le sont ma ville, Mourenx, dans les Pyrénées-Atlantiques, ou Sarcelles, dans le Val-d'Oise. Pour m'être opposé à ce mécanisme, pour l'avoir dénoncé dans un bulletin municipal, j'ai été assigné à trois reprises devant le tribunal correctionnel de Pau, pour diffamation, par M. André Yché, président de la SNI. J'ai été relaxé le 10 mai dernier et la SNI a été condamnée. L'État et la délégation de l'ANRU s'étaient élevés, à l'époque pour dénoncer ce mécanisme. Je veux d'ailleurs rendre hommage à MM. Borloo et Le Bouillonnec qui se sont associés, à titre de témoins, à la dénonciation de cette anomalie – l'assignation d'un parlementaire, qui plus est, à l'époque, de l'opposition, devant le tribunal correctionnel, par un opérateur public.
Le président Yché a affirmé aux organisations syndicales qu'il vous avait demandé un rendez-vous, se faisant fort d'obtenir de votre part la même confiance que celle qu'il avait pu obtenir du Président de la République sortant. Je ne demande pas, madame la ministre, un changement à la tête de la SNI, mais à tout le moins une moralisation des pratiques de ce bailleur social, qui est, je le répète, le premier du pays. Je souhaite également que soit dressé un bilan de la rénovation urbaine au regard de ces pratiques de monopoly financier.
Mercredi 15 avril 2009
- Par FARAVEL - Communauté : Les blogs socialistes

Danger : Icade vent au prix fort son patrimoine social

35.000 logements sociaux vendus: élus et HLM s'inquiètent
Par Martine Orange - Mediapart.fr
«Dépenser près de 3 milliards d'euros sans construire un mètre carré supplémentaire, alors qu'on manque tant de logements sociaux en Ile-de-France. Est-ce vraiment une bonne opération? N'a-t-on pas mieux à faire?», s'interroge Marie-Hélène Amiable, maire communiste de Bagneux (Hauts-de-Seine). Comme de nombreux élus de la banlieue parisienne, elle a découvert ces dernières semaines le projet de cession imaginé par Icade, une des filiales immobilières de la Caisse des dépôts et consignations. Plus les élus et les associations de locataires avancent dans le projet, plus ils s'inquiètent.
Sans concertation, sans grande transparence non plus, la filiale de la CDC a annoncé fin décembre son intention de céder l'ensemble de son parc de logements locatifs, constitué au cours des quarante dernières années: au total, près de 35.000 logements, la plupart relevant des loyers intermédiaires, tous situés dans la première couronne de la région parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise pour l'essentiel), vont être vendus en un seul bloc. C'est l'équivalent d'une année de production de logements locatifs en Ile-de-France.
Les professionnels de l'immobilier ne se bousculent pas pour reprendre ce patrimoine. Une seule offre de reprise a été déposée. Elle émane d'un consortium réunissant la Société nationale immobilière (SNI), autre filiale immobilière de la Caisse des dépôts, et des offices HLM privés ou publics de la région parisienne. Mais tout reste pour l'instant très discret: prix, procédure, répartition des tâches et des lots, politique de la ville, rien n'est clair.
Beaucoup de ces appartements semblent appelés à perdre leur statut de logements intermédiaires destinés à la classe moyenne, pour devenir soit des HLM, soit des logements à loyer libre. De quoi provoquer un bouleversement social, politique et urbanistique dans nombre de villes de banlieue. Les élus, eux, se demandent ce qu'il va advenir. Au moment où l'Elysée ne cache pas sa volonté de peser sur le sort du grand Paris et d'impulser une nouvelle politique de l'habitat et du logement, cette affaire Icade leur paraît lourde de signification.
A plusieurs reprises, des voix se sont élevées à l'intérieur comme à l'extérieur de la Caisse des dépôts pour mettre en garde Icade et la direction de la CDC contre les risques de ce projet. Le directeur général de la Caisse,Augustin de Romanet, a même semblé hésiter un moment et chercher pendant près d'un an les moyens de différer cette cession à hauts risques. Puis, des rappels à l'ordre sont venus de toutes parts, y compris de l'Elysée. En novembre, celui-ci a fait savoir qu'il n'était plus question de temporiser. Comme à son habitude, le directeur général a donc obtempéré et donné son feu vert à l'opération d'Icade, même s'il en pressent les dangers.
Et les dangers sont multiples. Car dans cette affaire, la Caisse des dépôts se retrouve à tous les bouts de la chaîne. Elle est à la fois le principal actionnaire du vendeur Icade, le chef de file de la solution de reprise par son autre filiale immobilière, la société nationale immobilière (SNI), et enfin le principal bénéficiaire de la vente. Puisque le produit de la cession doit servir à alimenter le Fonds stratégique d'investissement (FSI) (annoncé en octobre dernier par Nicolas Sarkozy et destiné à soutenir les entreprises stratégiques pendant la crise) que la CDC doit abonder à hauteur de 10 milliards d'euros.
De plus, c'est la CDC qui donnera le ton sur la destination de ces logements, au risque de provoquer une rupture de sa politique, vieille de cinquante ans, de partenaire indéfectible des collectivités locales et d'acteur majeur dans le logement social.
120% de hausse en 3 ans
Pour de nombreux élus, la Caisse est tout sauf neutre dans ce dossier. Il suffit de voir à quel prix elle accepte de mener cette négociation. Pressée d'avancer sur cette opération, qui débouchera selon toute vraisemblance sur sa privatisation, Icade a pris comme référence la valeur comptable des logements inscrites à son bilan. En principe, une référence indiscutable. Mais quand les professionnels de l'immobilier comme les élus ont découvert la somme, ils en sont tous restés stupéfaits. Icade a évalué son parc de 32.000 logements locatifs à 2,9 milliards d'euros. Un prix, selon des professionnels, bien supérieur à la valeur actuelle de marché.
Les élus, eux, ont du mal à comprendre qu'Icade se réfère au seul marché alors que ces logements ont été financés pour l'essentiel grâce aux prêts subventionnés (1% logement, livret A), ont en moyenne entre trente et quarante ans et sont largement amortis. «Repayer un parc déjà largement financé par la puissance publique est une chose mais à ce prix, cela dépasse l'entendement», dit Michel Coronas, chef de cabinet du président du conseil général du Val-de-Marne. Un département qui compte 5.800 logements liés à Icade.
Mais les surprises vont bien au-delà. En épluchant les comptes d'Icade, Stéphane Peu, président de l'office HLM de la Seine-Saint-Denis et maire adjoint communiste de la ville, a fait de curieuses constatations. «Quand Icade a été introduite en Bourse fin 2005, la valeur de son parc locatif, constitué alors de 42.000 logements était estimée par des experts à 1,4 milliard d'euros. Aujourd'hui, alors que la société a vendu déjà 10.000 logements, le parc est estimé à 2,9 milliards d'euros. Comment justifier une hausse de 120% en trois ans? Même si le marché est tendu en région parisienne, il n'a pas connu une telle surchauffe. Il baisse même aujourd'hui», explique-t-il.
Etonné, Stéphane Peu a averti nombre d'élus de la région parisienne et a écrit à la Caisse des dépôts pour demander des explications. Pour l'instant, sans réponse. Mais elle a servi d'alerte à tous les élus et à tous les offices HLM de la région.
A dire d'experts
«C'est le prix du marché», explique André Yché, patron de la SNI, chargé de négocier au nom du consortium. «Les réévaluations successives sont liées aux dernières cessions réalisées par Icade. Les immeubles ont tous trouvés preneurs à des prix bien supérieurs aux estimations prévues. Cela l'a conduit à réévaluer l'ensemble de leur patrimoine», poursuit-il.
Le fait qu'Icade ait peut-être vendu d'abord ses plus beaux immeubles pour en tirer le meilleur prix ou qu'une cession d'un immeuble se fasse à un prix plus élevé que l'ensemble d'un parc ne semble pas entrer en considération dans les discussions. D'ailleurs, il n'y a pas de problème: le prix demandé par Icade a reçu l'agrément des banques.
Toutes les banques ou presque sont intéressées à l'affaire. BNP Paribas est aux côtés d'Icade; la Deutsche bank représente la CDC; HBSC le consortium acheteur; la Société générale a fait les évaluations immobilières; même la petite structure de Jean-Marie Messier, Messier Partners –qui, il est vrai, a besoin d'un réconfort après avoir vu annuler récemment un contrat de 6 millions d'euros pour conseiller les Caisses d'épargne dans sa fusion avec les Banques populaires– est parvenu à entrer dans l'opération comme conseil des dirigeants d'Icade.
Tous semblent tombés d'accord sur le fait que la valeur comptable inscrite dans le bilan d'Icade est la bonne ou pas loin. «Tout le monde a intérêt à ce que cela se passe ainsi. Cette opération va servir de référence pour tout le secteur. Les banques qui sont très engagées auprès de nombreuses foncières privées vont s'en servir pour justifier qu'elles n'ont pas besoin de dévaloriser leurs créances et participations dans leur bilan, et les foncières feront de même», pronostique un bon connaisseur du dossier.
L'engouement des actionnaires minoritaires
Le prix demandé serait donc le bon. Mais curieusement, l'opération n'attire pas une foule de candidats. Depuis un an, la direction d'Icade a engagé des négociations discrètes avec des repreneurs éventuels. Les discussions ont été assez poussées notamment avec le groupe 3F, spécialisé dans le logement social en Ile-de-France (lire l'article "L'étrange opération d'Icade"). Celui-ci s'est finalement récusé: trop lourd, trop cher, trop risqué.
C'est en substance ce qu'ont répondu tous les autres groupes approchés. Même la SNI, qui avait envisagé un moment de reprendre seule le patrimoine d'Icade, y a renoncé. Déjà en manque de fonds propres, chargée en plus de racheter 30.000 logements en voie d'achèvement aux promoteurs en difficulté, la filiale de la Caisse des dépôts n'était pas en mesure d'avaler un si gros patrimoine à ce prix.
D'où l'idée du consortium. La SNI s'est proposée comme chef de file pour présenter une offre commune pour la reprise des logements d'Icade. «Afin de mieux négocier», expliqua-t-elle. Tous les offices de HLM privés ou publics ont donc été approchés pour se joindre à la négociation. L'office HLM des Hauts-de-Seine, présidé par Patrick Devedjian, président du conseil général du département, a été le premier à répondre à l'invitation. D'autres l'ont rejoint.
Au sein du consortium, il semble qu'il ait été beaucoup question de la répartition des logements ou d'échanges, afin de faire des ensembles homogènes. Mais peu de prix. L'offre proposée par le consortium, selon nos informations, serait autour de 2,65 milliards, soit 8% de moins que le prix réclamé par Icade. Impossible de négocier beaucoup plus, selon André Yché. «Il y a des actionnaires minoritaires dans le capital d'Icade et ils veillent de près à l'opération», rappelle-t-il. L'argument est imparable: comment léser des actionnaires minoritaires qui détiennent 40% du capital d'Icade? Ils ont investi sur la foi des comptes de la société. Il n'est pas possible de les défavoriser pour une opération publique.
Certains, cependant, ne semblent être là que pour un aller-retour. Depuis qu'Icade a annoncé la vente de son patrimoine, son cours a pris l'ascenseur. Alors que ses concurrents comme Unibail ou Gecina ont vu leurs cours au mieux stagner, au pire perdre au moins 25% de leur valeur en six mois, celui d'Icade a progressé sur la même période de plus de 63%. Icade soudain intéresse.
La raison en est simple: tous flairent la bonne opération. Bénéficiant depuis 2007 du statut de société d'investissement immobilière cotée, Icade profite d'un régime fiscal très compréhensif: elle peut reverser 80% des bénéfices et 50% de ses plus-values de cession en toute transparence fiscale, les bénéfices ne sont imposés qu'au régime des plus-values au niveau de l'actionnaire. Tous spéculent donc sur un dividende exceptionnel à l'issue de la vente du parc de logement. Très affaiblie, et pour la première fois de son histoire en perte, la Caisse des dépôts va être la première à le réclamer. Tous les autres, y compris les dirigeants qui se sont fait attribuer des stock-options depuis la mise en bourse, sont à sa remorque pour en profiter.
Une opération ruineuse
La perspective de voir des actionnaires privés s'enrichir à l'occasion d'une vente d'actifs semi-publics, au détriment des organismes de logements sociaux, en indigne plus d'un: «C'est au-delà de l'admissible», dit Stéphane Peu. D'autant que l'addition finale de l'opération s'annonce très lourde pour les bailleurs sociaux, bien au-delà du seul coût d'achat. «Icade est un très mauvais bailleur. Il n'entretient pas ses immeubles depuis des années. La plupart de ses logements ne sont pas aux normes minimales. Dans ma commune, il a fallu que la mairie prenne à sa charge le chauffage et les parties collectives pour éviter une dégradation préjudiciable pour tout le quartier», raconte Christian Hervy, maire de Chevilly Larue (Val-de-Marne).
Des réhabilitations lourdes s'avèrent nécessaires pour de nombreux logements, ne serait-ce que pour les remettre aux normes actuelles. Sans parler des prochaines transformations imposées dans le cadre du Grenelle de l'environnement. Selon les premières estimations, il faudrait investir entre 25.000 et 30.000 euros par logement pour au moins la moitié du parc. Soit au moins, 500 millions d'euros. Ajoutés aux 2,9 milliards d'euros de l'achat, cela représente pas loin de trois années de dépenses des offices HLM de la région parisienne. Et tout cela pour ne pas créer un seul mètre carré supplémentaire d'habitation. Voire pour en supprimer.
Même si les offices HLM et les opérations pour les logements sociaux bénéficient de crédits à taux très préférentiels, tout cela risque d'être impossible à amortir, même sur très longue période. L'opération s'annonce ruineuse et pourrait peser très lourdement sur la politique de logement social en Ile-de-France.
La suite est écrite, à entendre certains professionnels de l'immobilier: «Une partie des logements rachetés vont être classés en HLM. Cela permettra à certaines communes de se mettre à bon compte en conformité avec la loi SRUsans avoir créé un logement social de plus. Et les autres, parce qu'il sera impossible de les financer, seront vendus avec des loyers libres ou en accession à la propriété. C'est tout à fait conforme à la politique de logement que défend Nicolas Sarkozy», prédit un promoteur. André Yché, le président de la SNI, est d'ailleurs présenté comme un des rares à avoir l'oreille du président en matière de politique du logement. Ils auraient les mêmes vues sur le sujet. [qui oblige chaque commune à avoir 20% de logements sociaux sur son territoire ou à payer des amendes],
La prédiction a déjà commencé à se confirmer. Selon Le Canard enchaîné, la mairie de Neuilly a demandé qu'un ancien immeuble d'Icade, situé dans une des grandes avenues longeant le bois de Boulogne et qui vient d'être vendu récemment, soit classé en HLM. Neuilly aura donc ses logements sociaux.
En examinant les tenants et les aboutissants de ce dossier, les élus commencent à prendre peur: «Tous les ingrédients d'un scandale majeur sont en place», s'alarme Stéphane Peu. Comme d'autres, il demande une remise à plat complète du dossier. Mais est-il encore possible de tout reprendre? L'affaire est si avancée et contrôlée jusqu'au sommet de l'Etat, il y a tant d'intérêts liés dans ce dossier, qu'on se prend à douter.
URL source: http://www.mediapart.fr/journal/france/150409/35000-logements-sociaux-vendus-elus-et-hlm-s-inquietent
Liens:
[1] http://www.mediapart.fr/club/blog/martine-orange
[2] http://www.icade.fr/fo/fr/index.do
[3] http://www.groupesni.fr/
[4] http://fr.wikipedia.org/wiki/Augustin_de_Romanet
[5] http://www.premier-ministre.gouv.fr/chantiers/croissance_847/fonds_strategique_investissement_sera_61682.html
[6] http://www.mediapart.fr/journal/economie/060608/logement-social-l-etrange-operation-d-icade
[7] http://www.pierrepapier.fr/pierrepapier/index.nsf/wdif/82DFED86FB5776CBC12572B1003EB520?opendocument
[8] http://www.mediapart.fr/journal/economie/090409/une-premiere-la-caisse-des-depots-affiche-des-pertes
[9] http://www.aurg.org/sru/sru.htm
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Icade boucle une vente record de logements en France

Publié le 16.11.2009
La société foncière Icade, filiale de la Caisse des dépôts (CDC), va réaliser la plus grande vente de logements jamais conclue en France -- soit près de 25.000 logements -- qui seront cédés à la Société nationale immobilière (SNI), autre filiale de la CDC.Cette transaction a été longtemps critiquée par les élus locaux qui ne toucheront plus de taxe foncière car ces logements vont devenir des HLM. 
Un système de compensation vient toutefois d'être instauré.La SNI représentait dans cette négociation un consortium de 25 bailleurs sociaux notamment l'office public départemental des Hauts-de-Seine, du Val d'Oise ou du Val-de-Marne.Le montant de la transaction n'est pas précisé, mais Icade a indiqué qu'elle allait réaliser une plus-value fiscale de 600 millions d'euros dont 50% seront distribués en dividende.Icade cède son parc car "elle est dans une logique de tertiarisation", a expliqué à l'AFP une porte-parole de la foncière.Avec l'argent de cette vente, nous comptons investir dans des bureaux et des commerces, a-t-elle ajouté.La majorité des logements d'Icade est située dans la première couronne de Paris et certains nécessitent d'importantes rénovations.Icade avait annoncé en juin être en négociations exclusives avec la SNI. Elle envisageait alors de lui vendre 26.034 logements, soit 81% de son portefeuille, pour près de deux milliards d'euros.Désormais, la foncière annonce qu'en 2009 et 2010 elle aura vendu à la SNI pour plus de deux milliards d'euros d'actifs, soit 29.452 logements. Sur ces 29.452, elle en a cédé plus de 3.000 début 2009.Cette cession avait été vivement contestée par plusieurs maires de la région parisienne qui s'inquiétaient de la perte de la taxe foncière induite par l'opération."Je ne conteste pas le fait que des offices HLM rachètent du patrimoine, mais la perte de cet impôt va affecter notre budget", déplorait ainsi Gilbert Roger (PS), le maire de Bondy (Seine-Saint-Denis), chiffrant pour sa commune un manque à gagner de plus de 370.000 euros.Pour répondre à ces craintes, un amendement a été voté fin octobre qui permet une compensation à 83%."On aurait préféré à l'euro près mais dans le contexte actuel de suppression de la taxe professionnelle notamment, on peut dire que cette compensation est une victoire", a déclaré Marie-Hélène Amiable, députée et maire (PCF) de Bagneux (Hauts-de-Seine), à l'AFP."L'important est que l'essentiel du parc vendu va être reconverti en HLM conventionné", c'est-à-dire que leurs locataires auront droit à l'APL (Aide Personnalisée au Logement), a souligné de son côté André Yché, président du directoire de la SNI.Certains élus souhaitent toutefois que des garanties supplémentaires soient apportées."Les immeubles sont souvent dans des quartiers vétustes. Qui va payer l'aménagement de la voirie à l'intérieur des cités? Qui va payer la modernisation des systèmes électriques?", s'interroge ainsi Claude Pernès, maire UMP de Rosny-sous-Bois et président de l'Association des Maires de l'Ile-de-France (AMIF).

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